Ипотека

Ипотечное кредитование — это настоящий драйвер современного рынка недвижимости, По статистике более 55% всех квартир приобретаются через ипотеку. Это простой и доступный способ приобретения недвижимости в кредит по низким ставкам.

Но и здесь есть свои особенности, хитрости и «подводные камни».

Как выбрать банк

Если вы берете деньги для приобретения новостройки, то лучше для оформления займа выбирать банк — партнер застройщика. Если компания застройщика не аккредитована в конкретном банке, то приобрести жилье в ипотеку будет практически невозможно. Поэтому сразу нужно уточнить, является ли застройщик партнером данного банка. В этом случае для получения кредита потребуется минимальный пакет документов.

Некоторые банки, кредитующие приобретение вторичной недвижимости и квартир в новостройках, при первичном взносе от 30% до 50% попросят от вас только паспортные данные и еще один документ на выбор — СНИЛС, военный билет или водительское удостоверение. Но в этом случае ставка по кредиту будет выше, чем для тех, кто предоставит полный пакет документов.

Для покупки «вторички» можно выбрать любой банк, ориентируясь при этом на процентную ставку, надежность, удобство, качество обслуживания и требования к клиентам. Как показывает практика, для одного и того же клиента разные банки предлагают разные условия. Поэтому не стоит подписывать договор в первом же банке, нужно рассмотреть несколько вариантов.

В первую очередь нужно изучить сайт банка, на котором могут быть представлены программы господдержки, онлайн-калькулятор для расчета ежемесячных платежей. Конечно, это предварительные сведения, но с их помощью можно сориентироваться в предлагаемых условиях.

После того, как вы выбрали подходящий банк, вам нужно оформить заявку на получение кредита. Кредитная организация проведет предварительную оценку полученной информации и даст ответ. Однако это еще не значит, что вам одобрен кредит для покупки жилья. Специалист по ипотечному кредитованию продиктует список документов, которые нужно предоставить для более тщательной проверки.

Какие нужны документы

Помимо личных документов, вам потребуется предоставить документы, подтверждающие факт того, что вы работаете официально и уровень доходов.

Пакет документов для получения ипотечного кредита состоит из:

• паспорта (оригинала), заверенной копии трудовой книжки;
• справки о доходах, которую нужно заказать у бухгалтера по месту работу, если вы получаете белую зарплату;
• справки из бухгалтерии по форме банка, если у вас есть доходы, не подтверждаемые 2-НДФЛ;
• свидетельства о браке или брачного договора для супружеских пар;
• свидетельства о рождении детей (при погашении ипотеки средства маткапитала);
• свидетельства пенсионного фонда.

Если вы индивидуальный предприниматель, то для вас будет отдельное требование — нужно предоставить 3-НДФЛ.

Важно! Предоставляемые документы должны быть действительными еще как минимум 6 месяцев после подачи заявки в банк. Нужно помнить о сроке годности справок и выписок — документы действительны в течение 30 дней со дня заверения. Если вы меняли фамилию, то убедитесь, что везде значится одинаковая фамилия.

Как найти подходящую квартиру

Нужно обязательно уточнить у специалиста банка. есть ли особенные требования к недвижимости. Например, в ипотеку с господдержкой для семей с детьми купить «вторичку» можно только в селе на Дальнем Востоке, а средства материнского капитала без программы господдержки можно использовать для приобретения любой недвижимости.

Иногда кредитные организации могут сами предложить выбрать квартиру у того застройщика, который имеет аккредитацию в данном банке. В этом случае процентная ставка может быть ниже. Еще банк может выставить ограничение по сумме ипотечного займа, что может повлиять на выбор не только квартиры, но и этажа, дома и даже района.

Выбирая квартиру, необходимо в первую очередь ориентироваться не на условия банка, а на собственные потребности и пожелания и на то, будете вы ее сдавать в аренду или жить в ней сами. Нужно помнить, что недвижимость будет в залоге у банка, поэтому, если впоследствии окажется, что она вам не подходит, продать ее окажется очень непросто. Выплачивать ипотеку придется несколько лет, поэтому большое значение будет иметь транспортная доступность района, есть ли рядом магазины, аптеки и поликлиники, удобно ли добираться до школы или детского сада, долго ли ехать до работы. С выбором жилья можно не торопиться — на поиск квартиры банк может дать несколько месяцев.

Зачем нужна оценка недвижимости

После того, как вы выбрали квартиру, ее нужно оценить. Это условие является обязательным и обойти его невозможно. Оценка недвижимости нужна банку для того, чтобы знать, какую сумму нужно предоставить заемщику. Кредитной организации необходимо знать, какая реальная рыночная стоимость недвижимости на момент сделки, другими словами — какой будет стоимость залога по кредиту.

Не менее важным является состояние здания, степень его износа, техническое состояние самой квартиры. Здание не должно быть ветхим, либо стоять на учете для сноса или реконструкции. Обычно банками допускается степень износа зданий не более 60%.

Еще одним фактором, который может стать препятствием для получения кредита именно для этой квартиры, является незаконная перепланировка. Ни один банк не возьмет в залог недвижимость, если внутри сделаны существенные перепланировки, которые сложно привести в первоначальный вид.

Это основные факторы, которые влияют на качество залога и его ликвидационную стоимость. Чем выше качество залога, тем ниже риски для банка и тем охотнее он одобрит ипотечный кредит.

Оценкой недвижимости занимаются специализированные оценочные компании, у которых есть аккредитация и которые являются партнерами банка. Как правило, у каждого банка таких компаний несколько, чтобы заемщик мог выбрать себе наиболее удобную и доступную. В среднем стоимость изготовления оценочного альбома составляет 5-7 тыс.руб. В зависимости от условий кредитной организации эти услуги оплачивает заемщик или сам банк.

Оценка недвижимости происходит следующим образом. На объект приезжает специалист оценочной компании, который осматривает здание, подъезд и саму квартиру, делает фотографии, сверяет фактический план с заявленной документацией, оценивает техническое состояние недвижимости. По результатам полученной информации специалистами банка принимается окончательное решение.

Заключение договоров с банком и продавцом

Следующий шаг — заключение кредитного договора с банком. По условиям этого договора кредитная организация перечисляет средства напрямую продавцу или на расчетный счет застройщика. Перед этим вам нужно заключить договор купли-продажи с продавцом, на основании которого впоследствии регистрируется право собственности на недвижимость. В договоре купли-продажи указывается условие обременения залоговой недвижимости — ипотека.

До заключения договора необходимо проверить полномочия продавца и право собственности на недвижимость. Нужно убедиться, что в квартире никто не прописан, на нее не претендуют бывшие супруги владельца или объявившиеся вдруг наследники предыдущего собственника. Если вы приобретаете новостройку, то необходимо проверить надежность застройщика. В этом может помочь сам банк, ведь это в первую очередь в его интересах, чтобы сделка купли-продажи была чистой с юридической точки зрения.

Как правило, договор на покупку квартиры составляет банк. Перед тем, как подписать документ, внимательно ознакомьтесь с его содержанием. Акцентировать внимание нужно на обязанности, запреты, процентную ставку, неустойку в случае просрочки оплаты.

Заверять договор у нотариуса необязательно, но в некоторых случаях к нему придется идти, например, если в квартире были выделены доли несовершеннолетним детям или у недвижимости было больше одного собственника.

Страховка — для чего она нужна

Если недвижимость приобретается в ипотеку, то она находится в залоге у банка. Согласно законодательным нормам, ее нужно обязательно застраховать. Помимо страхования квартиры, банк просит клиента застраховать жизнь и титул. Это нужно для того, чтобы страховая компания погасила долг заемщика перед банком в том случае, если с заемщиком что-то случится или он потеряет право собственности из-за претензий других людей.

Обязательным является только страхование самой квартиры, от других видов страхования можно отказаться. Однако в этом случае банк может повысить ставку по кредиту. Оплата страховки производится ежегодно, это нужно учесть при планировании расходов на погашение ипотечного кредита.

Как происходит оплата

Оплата по ипотечному договору купли-продажи выполняется разными способами. Наличные можно передать продавцу под расписку, а заемные средства банк переведет на счет продавца или оставит их в банковской ячейке. Получить из нее деньги продавец может до регистрации права или после визита в Росреестр. Условия оплаты нужно уточнить у служащих банка.

Регистрация права собственности и залога

Оформление документации является обязательным мероприятием, иначе право собственности не возникнет. Собрать пакет документов помогает риэлтор или сам банк. В случае покупки квартиры в ипотеку процедура регистрации происходит быстрее — через Росреестр пять дней, через МФЦ семь дней. Если договор купли-продажи оформлен через нотариуса, то документы оформят за один день.

После оформления права собственности, в квартире можно зарегистрировать членов своей семьи. Теперь недвижимость ваша — в ней можно жить, сдавать в аренду, указывать в завещании, но вот продать без участия банка не получится. Оформить регистрацию быстрее поможет свежая выписка из ЕГРН.

Как приобрести недвижимость в ипотеку

Сейчас процесс покупки квартиры в квартиру с ипотекой максимально упрощен. Не нужно тратить время на посещение банков и переговоры с банковскими служащими, заполнение анкет, поиск наиболее выгодных предложений и изучение договоров. Если вы покупаете квартиру через агентство недвижимости, то специалисты компании возьмут все хлопоты на себя. Риэлтор подскажет где, как и когда лучше оформлять документы, поможет подобрать максимально выгодный кредит, проверить договор купли-продажи, оформить право собственности на новую квартиру, получить имущественный вычет.